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「中古マンション」を買ってリノベーションする際に知っておきたい基礎知識

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Hamzo
中古を買ってリノベーション !

僕は住宅建築の仕事に長く携わっている人間ですが、昨今「中古マンションを買って、自分好みにリノベーションして住みたい」という需要が非常に多くなっている事を日常的に実感しています。

立地条件やインテリアにこだわりを持ちたいなど・・・ その動機は様々ですが、かく言う 僕も「中古マンション購入 + リノベーション」をした一人 でもあります。

今回は建築屋でもあり、元施主でもある僕が、中古マンションを買ってリノベーションをする際に気を付けた方が良い事や、リノベーションを前提に中古物件を購入する際のポイントをまとめてみました。かなり建築屋目線での記事になりますが、これから “中古 + リノベ” の計画される方の参考になれば幸いです。

知っておきたいリノベーションの基礎知識

そもそもリノベーションとは?

ここ数年で良く耳にするようになった “リノベーション” という言葉。 直訳すると「革新」や「刷新」という意味合いですが、建築用語でいうところ、部分的な修繕や修理を含む “リフォーム” に対して、 家全体の性能を高めつつ、設備配管などのインフラ関係も含めて大幅にやりかえる「大規模な改修工事」を意味します。

今回はマンションの専有部を一旦、丸裸にして、間取りや水回り、水道配管から電気配線に至るまでの全てを一から再構築する “スケルトンリノベーション” にテーマを絞りたいと思います。

ちなみに、リノベーションするだけではなく、既存建物の用途まで変更し、新しい価値を持った建物へ再生させる手法を “コンバージョン” といいます。(例 : 倉庫 → 賃貸住宅など)

気をつけたい「リノベ済」物件 !

よく、郵便受けに投函されるチラシなどに “リノベーション済物件” として販売されている不動産業者の物件チラシをみかけませんか? 建築屋目線でいうと「リノベ済」物件は、十分に気を付けた方がいい物件です。

一概には言えませんが、「リノベーション済」となっていても、床下などに通っている隠蔽部の古い水道配管や、壁・天井の下地部分などはそのままに、目に見える表層部分だけを交換して「リノベ済」をうたっている物件もあったりします。

マンションは戸建住宅と比較して「給排水給湯配管」を更新するのに手間がかかります。当然、築20年を超えてくると水道配管も経年劣化してくるので、築古物件をリノベーションをする際の「水道配管設備の更新」は必須工事と言っても良いでしょう。

「リノベ済物件」の多くは、 “買取再販業者” といわれる専門業者によって施工されてます。買取再販システムは不動産仲介業者にとってもメリットのあるものなので、不動産業界ではよく行われています。簡単に説明しましょう。

まず、買取再販業者が不動産仲介業者から仕入れた情報を元に、早く現金化したい売主の中古物件を相場より安く現金購入します。その後「見栄えよく売りやすい様にリフォーム」し、その費用と自社の利益を乗っけて、また不動産仲介業者が販売するという按配です。

下の図式の様に、再販システムは不動産屋にとっても、全て専任媒介で仲介できれば「一住戸で4回も儲かるおいしいシステム」なのです。

リノべ済物件を生む “買取再販” のシステム

この類の買取再販物件で、きっちりと住宅の基本性能部分まで手を入れた「リノベーション」を行ってしまうと、コスト高になりすぎて “売れない” というリスクが生じます。なので、改装費用は極力安く抑えないとこのシステムが成り立たない訳です。

以前に買取再販業者から「再販物件の工事単価」の相場を聞いた事があるのですが、その安さに驚いた記憶があります。建築屋の僕からすると「瑕疵担保保証期間の2年ぐらい持てばいいか」ぐらいの印象さえ受けました。

決して全ての物件がそうと言う訳ではありませんが、「リノベ済物件」は “慎重に検討した方が良い物件” です。 購入するなら不動産業者に「誰がどこをどう改修したのか?」をしっかり聞いてから検討しましょう。

最近は大手デベロッパーも、マンション一棟まるごとを買取再販する事業を立ち上げています。 大手デベのプロデュースする再販物件なら、ずいぶん安心感もありますね。

ここで僕が言いたかったのは 「見た目の綺麗さやデザインも大事ですが、目に見えない部分はもっと大事」 という事です。

リノベーション向き中古物件の探し方と資金計画について

リノベーション向き物件探しポイント

自分好みにリノベーションする事を前提にして中古物件を購入するのであれば、「リフォームをしていない物件」 = 「現状渡し物件」 に絞って物件を探すのがお勧めです。

不動産業者は物件が明らかにボロボロだと売りにくい為、最低限のリフォームを売主に勧めます。 壁紙の貼り替えやクリーニングぐらいならまだいいのですが、水回り(キッチンやお風呂)までしてから売りに出す事を勧める事もあるといいます。

それ自体を否定する訳ではないのですが、わざわざリフォームをして物件を売るなら “リフォームにかかった費用” も上乗せして売りたいのが売主の心情ですよね。 なので、現状渡し物件の方が「余計な費用が乗っかってない」のでお得なのです。

スケルトンリノベーションするなら、現状の見た目がボロボロでも全く問題はありません。

狙い目は築20年以上の中古マンション

築年数にもよりますが、傾向として、中古マンションの流通価格は新築マンションの半値が相場と言われています。これは、首都圏でも近畿圏でも同じことが言えます。

また、新築時のマンション販売価格を100%すると、概ね20年前後で新築時の50%程度の流通価格に落ち着き、あとは横ばいに推移する傾向にあります。

マンションの経年販売価格推移

しかし、あくまで中古物件の流通価格は「需給のバランス」があるので、人気のエリアは築年数が経っていても全く値段が下がらないということもあります。

一般的には、リノベーションを前提に中古マンションを検討するのであれば、 “築20年以上のリフォームをしていない「現状渡し物件」” が一番、お得に購入できると言っていいでしょう。

但し、現状渡し物件は、一般市場に出回る前に買取再販業者へと流れてしまうケースが多いので、大手だけではなく地元の中小含めた複数の不動産業者に、 「エリア・築年数・専有面積・現状渡し」を条件提示して、中長期的に物件探しをする事をお勧めします。

マンションリノベーション費用の目安

100,000円 / ㎡ ~ 150,000円 / ㎡ (税別) およそこれぐらいが一般的なマンションリノベ費用の目安となります。 専有面積80㎡のマンションなら、800万円~1,200万円 (税別) ぐらい。 中小リフォーム店と大手リフォーム業者の金額差異は概ね2割~3割はあります。

この費用には、既存のスケルトン解体工事や給排水給湯配管・電気配線の交換、水回り機器の一新、内装仕上などは含まれますが、照明器具やカーテン、置き家具などは基本費用に含まれない事が多いです。

また、仕上材にこだわったり、設備機器のグレードを上げると目安金額以上かかる事もあるので、費用バランスは依頼する建築業者さんとよく相談しましょう。

およその予算組としては 120,000円 / ㎡ (税別) としておけば間違いないでしょう。

マンションリノベーションの工事期間

一棟に複数世帯が住むマンションには、近隣への配慮の観点からリフォーム工事に時間的な制限が必ずあります。

一般的には「9:00 〜 17:00」時間内の作業遵守で、日曜・祝祭日は工事不可というマンションが多いですが、厳しいマンションでは土曜日も作業不可であったり、部資材の搬入出時間にも制限が設けられていたりします。

上記の様な理由から、マンションリノベーションは想像以上に工期がかかります。 目安としては平均的な70㎡〜80㎡のマンションで「約1.5ヶ月 〜 2ヶ月」程度、もっと面積が大きかったり、こだわった仕様にすれば3ヶ月以上かかる事もあります。

ローンを組む際に気を付けること

自己資金が少なく、ローンを組んで計画する方にとっては最も慎重に進めたい資金計画。まず、結論から先に言うと “先に中古物件購入の住宅ローンだけを組まない事” が重要です。

現在、銀行などの多くの金融機関で「中古物件購入 + リノベーション」の資金を合算して、低金利な住宅ローンを組む事が可能です。

しかしながら、不動産仲介の営業マンは建築知識に乏しい人間が多く、リノベーションに係る費用を理解している方も多くはない様です。 また、不動産仲介の営業マンは歩合制の給料が多いので、早く売買を成立させて仲介手数料を欲しがる営業マンも少なくありません。

彼らにとっては、買い手が希望する「手間と時間のかかるリノベーション」は煩わしい存在で、出来るだけ切り離して売買したいのです。へたすると中古物件の売買価格と肩を並べるリノベーション費用を、一緒にローンに組込んで計画してくれる不動産業者は稀でしょうね。

また一旦、物件購入だけの住宅ローンを組んでしまった後に、追加してリノベーション費用を同じローンに組込む事は非常にやっかいです。出来たとしても余計な費用がかかります。また、リノベーション資金を別でローンを組む事も不可能ではありませんが、現実的ではありません。

「中古物件購入 + リノベーション」合算で住宅ローンを組みたいのであれば、不動産屋に物件購入を急かされても慌てずに、リノベーションに長けた建築業者に相談し、その物件で自分がやりたいリノベーションには幾ら必要なのかをしっかり把握してから、合算のローン計画を立てましょう。

大手のリフォーム業者や、中古リノベを多く手掛けている業者は、「中古リノベ専用」の住宅ローンを金融機関と提携しているケースも多いので、合算ローンであれば、最初っから建築業者にまとめて資金面の相談をしてみるのもありかと思います。

マンションの構造と特性を学ぶ

“ラーメン構造” と “壁式構造”

マンションの構造は大きく分けて大きく分けて2種類あります。 構造と言うだけでなんだか小難しそうですが、全く難しくないので、間取り変更を伴うスケルトンリノベーションを計画するなら、サクッと覚えておきましょう。

“ラーメン構造” とは柱や梁などの軸組によって建物を支える構造で、多くのマンションはこの工法で建てられています。主構造である柱や梁以外の間仕切壁は全て撤去が可能です。ちなみにラーメンとはドイツ語で額縁や枠と言った意味で、豚骨や醤油などのラーメンは一切関係ありません。

間取図には下図 ○ 印の様な柱型が表記されています。一から間取りを構成出来るので、既存にとらわれない大胆なプランニングが可能です。

● 一般的なラーメン構造の間取図

 

● 一般的な壁式構造の間取り図

“壁式構造” とは読んで字のごとく「壁」などの面で建物を支える構造です。低層マンションによく見られ、地震に強い構造とされています。

ラーメン構造に見られる「柱」や「梁」はありませんが、上の図の赤線で印した様な20cm以上の太い壁が “耐力壁”  として室内にも配置されています。この壁は撤去する事が出来ません。なので、おのずと間取りに制限が出てきます。大空間が取りにくい構造なので間取図をよくチェックしましょう。

“直床” と “二重床”


出典 : WOODTEC

マンションには “床” の構造も大きく分けて2種類あります。 居住スペースの中で大面積を占める床材の仕上げ次第で家のイメージが決まると言っても過言ではありません。床材はリノベーションの際に絶対に妥協したくない部位のひとつです。

「無垢のオーダーメードフローリングが使いたい !」とか「お洒落なタイルを敷き詰めたい !」なんていうこだわりのある方は頭に入れておいた方がいいと思います。それぞれの特徴をイラストを交えて説明します。

● 直床の断面図

“直床”(じかゆか)とは構造体である床のコンクリートスラブをモルタルである程度平滑にしたうえで、直接、遮音フローリングなどの仕上げ材を施工するもので “直貼り工法” ともいわれます。一般的なマンションは直床が多いですね。

直貼り工法で床仕上げを行う場合には「床材」そのものに遮音性能が求められます。一般的なマンションの多くは「Lー45等級以上」の遮音性能を有した床材の使用が定められています。

リノベーションも直貼り工法で床を施工する場合は、使用できる床材にやや制限があると言えます。と言っても、直貼り用のフローリングは建材メーカー各社が様々なものを揃えているので、余程のこだわりがない限りは大丈夫だと思います。

● 直床貼りのフローリング施工

ただ、直貼りフローリングの裏面には遮音マットが張られているので、歩くと、どうしてもフカフカとした足触りになり、それを嫌う方も多いですが、これは直貼り工法の宿命と言ってもいいでしょう。

● 二重床の断面図

“二重床” とは、置き床(フリーフロアー)と呼ばれるシステム材を、床コンクリートスラブの上に敷き詰めて、もう一重、床面を構築するというもので “乾式二重床” とも言われます。

メリットとしては、床に空間が出来るので設備配管や配線などの移設や交換が容易になる事。また二重床システムそのものが遮音性能を有しているので、使用する仕上げの床材に遮音等級は求められません。無垢材のフローリングやタイル貼り・石貼り等の仕上げにする事も可能です。

● 実際の二重床のシステム

元々、直床だった住戸を二重床にしてリノベーションする事によって、キッチンの位置を大きく動かせたり、お気に入りの床材を使えるというメリットがありますが、天井高が低くなるというデメリットがあります。二重床にすると概ね10cm程度、床面が既存より上がるので設計時には注意が必要です。

また建築コストは直床貼りより二重床の方が少し高くなります。

“二重天井” と “直天井”

床と同じ様に “天井” の仕様にも2パターンあります。これも、まあまあ大事。

● 二重天井

二重天井は階上のコンクリートスラブの下に “空間” をとったうえで、もう一枚、天井板を設けてからクロスなどの仕上材を施工するもの。天井が二重構造になっているので二重天井と呼ばれます。一般的なマンションの多くはこの二重天井が用いられています。

天井の中の空間には照明器具の配線や、キッチンや浴室・便所などの換気扇ダクトが通っています。スケルトンリノベーションで間取りを変える場合は、二重天井も一度スカッと解体します。

● 直天井

直天井(じかてんじょう)はコンクリートスラブの下面に、直接ペンキやクロスなどを貼って仕上げた天井の事。最近の新築マンションでは見られませんが、ヴィンテージマンションなどの築年数の古いマンションには意外と多かったりします。

二重天井を解体し、あえてコンクリートスラブ剥き出しの直天井にして仕上げるリノベーションも最近は増えていますね。二重天井から直天井にすると天井が高くなるメリットがありますが、照明器具の位置や種類に制限が出るデメリットもあります。

「直床 + 直天井」の中古物件は避けた方が無難

床と天井の組み合わせで順位をつけるなら・・・

  1. ◎ 「二重床 + 二重天井」
  2. ○ 「直床 + 二重天井」
  3. ▲ 「直床 +直天井」

床も天井も両方「直」の物件はリノベーションでの制約が多くなります。二重床や二重天井にリノベーションする事も物理的には可能ですが、天井高さや梁下が著しく低くなる事が多く、理想的なリノベーションプランが成り立たない事もあります。

逆に元々が「二重床 + 二重天井」の物件は可能なプランニングにもバリエーションが増えるので、リノベーション向きの物件と言えるでしょう。

マンションは新築時の建築コストの観点から「直床 + 二重天井」を基本仕様にしている事が多いですが、築年数が古くなると「直床 + 直天井」も混じってくるので物件探しの際はよく注意しましょう。

“専有部” と “共用部”

マンションは “専有部分” と “共用部分” に分かれています。

  • 専有部 ・・・ 区分所有者の住戸部分
  • 共用部 ・・・ マンションのもの(専有部以外)

という事なのですが、居住者が住む専有部分にも “共用部” が存在しています。当然、「共用部 = マンションのもの」になるので、居住者が勝手に取り替えたり、手を入れたりする事はNGです。

● 専有部にあって共用部分にあたる部位

  • 玄関ドア
  • 窓サッシ
  • 窓ガラス
  • パイプスペース(PS)
  • バルコニー
  • 躯体(コンクリート部分)
  • 専用庭

上の間取図に マーキング した部位が、専有部内の共用部にあたります。

窓ガラスはマンションの管理規約で交換OKという場合もありますが、窓サッシの個別交換は認めらていない事が多いです。しかし、昨今の省エネ住宅推進の流れもあり、築古マンションも大規模修繕工事で一気に窓サッシの取替えを行うケースも多くなっています。

マンション上下階の共用配管である “竪管” が通る パイプスペース(PS)も共用部にあたります。竪管本体はもちろんの事、PSの大きさを勝手に替えるのも原則はNGです。

「中古 + リノベ」成功のチェックポイント

築年数に見る性能の違い

建築基準法や省エネ基準の改正などもあり、マンションそのものが有する基本性能も築年数によって異なります。

● 耐震性能

  • 旧耐震基準 ・・・ 1981年(昭和56年)以前の建築
  • 新耐震基準 ・・・ 1981年(昭和56年)以降の建築

地震大国日本では、過去の大地震や耐震偽装などの問題がある度に “耐震基準” が見直されています。なかでも 1981年(昭和56年)に制定された新耐震基準制定により、それ以前と以降では建築物に求める耐震性能が大きく異なります。

旧耐震マンションが絶対にダメと言う訳ではないですが、やはり安心感を得るなら、新耐震基準のマンションの方が良いでしょうね。

● 断熱性能

戸建て・マンション問わず、日本の住宅の断熱性能は築年数が古いほど低くなります。 1980年以前の築古マンションは外周熱橋部に断熱材が施されていない事も多く、窓サッシの性能も著しく低いものが多い。

昨今、健康と断熱(寒い家)の密接な関係の研究結果が次々に発表されています。中古マンションを購入しスケルトンリノベーションするなら、断熱性能の向上も考えて計画したいところです。

分譲主・施工会社

分譲マンションの場合、事業主であるデベロッパーや、施工を手掛けたゼネコンも気になるところ。現存する大手デベロッパーや、大手ゼネコンの施工であれば安心感もありますね。大手デベロッパーのマンションは「マンション管理」も系列グループの管理会社が運営している事が多いのも特徴です。

各デベロッパーのマンションには、ブランド名がついているので知っておいて損はないでしょう。

  • 三井不動産 ・・・ パークホームズ・パークコート等
  • 三菱地所レジデンス ・・・パークハウス
  • 野村不動産 ・・・ プラウド
  • 東急不動産 ・・・ ブランズ・ドエル・アルス
  • 阪急不動産 ・・・ ジオ
  • 総合地所 ・・・ ルネ
  • 大京 ・・・ ライオンズ

etc…

管理規約・修繕の履歴等

マンションによっては管理規約や管理細則でリノベーションできる内容に制限がある場合があります。築年数が古く、世帯数が多いマンション程、過去のトラブル履歴から厳しく制限が設けられているケースが多い。

マンションによってはフローリング不可や、躯体コンクリートへの釘打ち禁止等、工事そのものが成り立たない管理規約もあったりします。リノベーション前提であれば事前に確認したいところです。

また、過去の大規模修繕工事の履歴や、修繕積立金の内容なども可能な範囲で確認したいですね。不動産屋さんに言えばそれぐらいは調べてくれます。

戸数の少ないマンションは修繕積立金が乏しい場合もあり、長期修繕計画に基づいた大規模修繕が実施されていないケースもあります。

内覧に行った際には専有部だけではなく、管理や清掃の状況(エントランス・EVホール・共用廊下等) が行き届いているか等も合わせて確認しておきたい。

まとめ

「中古マンション購入 + リノベーション」 は、不動産業者と建築業者の2つの業者と同時に上手く計画を進める事が重要です。最近はワンストップでサービスを行う業者も増えてきましたね。

建築屋の僕個人的な意見を言うと、「中古 + リノベ」は不動産屋さん主導ではなく、建築屋さん主導で計画を進めた方がうまく計画が進むと思います。

理想的な計画の流れ

・中古物件を探す
  
・めぼしい物件が見つかる
  
・資金計画を含め建築業者に相談をする
  
・リノベ見積を貰う
  
・物件 + リノベ 合算のローン審査
  
・中古物件契約
  
・リノベ計画本格的に開始
  
・リノベ工事契約
  
・中古物件の引渡し
  
・リノベ工事開始
  
・リノベ完成
  
・ローン実行
  
・入居 !

簡単にいうとこんな流れがベターです。リノベーションもこだわった計画をするなら、着工前にきっちりと建築業者と細部にわたって打合せを重ねる事も重要です。

磨けば光る “お宝物件” を見つけて、安心して計画を任せれる建築業者とタッグを組んで、素敵なオンリーワンの住まいを造りましょう !

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